文_陈晨
绿地终于如愿以偿。
5月8日晚，绿地集团与在香港上市的盛高置地联合宣布，绿地将以约30亿港元的代价，通过其在香港注册的全资子公司，认购盛高增发的普通股及无投票权可换股优先股。交易完成后，绿地将持有扩大股本后60%的股份，现有盛高大股东、董事局主席王伟贤成为第二大股东，盛高置地也将更名为绿地香港控股有限公司。
未来，绿地注入这个“壳”公司的资产将包括酒店管理集团、绿地持有的酒店资产以及海外资产。通过酒店业务一系列的运作与腾挪，绿地最终将实现拆分赴港上市的目的。
整体上市变拆分上市
绿地上市的愿望由来已久，但受限于“红顶商人”的身份和复杂的股权结构，绿地一直迟迟未能整体上市。根据《上海国资》2011年披露的信息，成立于1992年的绿地，资金来源于上海市农委下属的3家企业和上海市建委下属企业—作为回报，绿地每年都要给它们25%的固定回报。经过多年股权结构调整后，目前绿地的股权结构是上海国资委持股51%，员工持股46%，天宸集团和社会公众持股3%。其中，员工持股部分被认为是上市的主要障碍，而绿地集团的多元化经营，也成为整体上市的绊脚石。
在整体上市受阻后，2008年，绿地集团萌发了拆分上市的计划。当年加入绿地酒店事业部成为事业部总经理的李振兴说，就是从那时候起，酒店业务开始为拆分上市做准备。当时，绿地只拥有5家酒店，整个酒店事业部也只有4名员工，挂靠在绿地商业地产管理部之下。
对中国的房地产开发商来说，开展酒店业务在很多时候是一种必需。地方政府总是想要一座五星级酒店来彰显现代化的都市形象，因此在土地出让时，他们通常会在一块综合体地块中加入五星级酒店业态作为硬性指标。当然，开发商如果能投其所好也会受益匪浅，比如从政府手中拿到更便宜的地块。而在一个综合体业态中，酒店还能推高周边的写字楼、住宅等业态的市场价格，为开发商带来更高的收益。另外，酒店通常都是最好的贷款工具，国际知名酒店品牌是银行最受欢迎的抵押物，它们能给开发商带来最高的融资额。
因此，尽管在2008年，包括酒店在内的绿地商业地产部分占比尚不到10%，但绿地对商业地产的图谋却有着很大的野心，2012年时，整个商业地产部分占比已经超过40%，而按照计划，未来两三年内，占比还将超过60%。作为绿地商业地产的一部分，酒店业务的发展也随之水涨船高。2012年，绿地正式成立酒店管理集团，这一年，已拥有19家酒店的绿地，有50家酒店同时在建。按照计划，2015年时，绿地将拥有150家酒店。
如果说一开始绿地做酒店业务很大程度上是为了投其所好地“讨好”当地政府，盘活整个商业地产的棋盘，那么，当绿地手中的酒店数量发生质变的时候，整个游戏规则也发生了变化。
首当其冲的是开始重新评估的传统模式。过去，开发商建好酒店后就以业主身份排着队请国际酒店管理集团来管理—后者旱涝保收，收取不菲的管理费用，但这种模式的结果很可能是，开发商动辄6—8亿元的巨额投资，却迟迟看不到收益。比如，绿地有一家酒店，开业第一年毛利润只有2000元，但仍然要付出几十万元的管理费。
当酒店管理集团的开店速度难以跟上开发商的节奏时，绿地转变了思路—自己来做。2012年，绿地成立了酒店集团，并推出了自己的酒店品牌，把酒店业态当成是商业平台来运营。绿地酒店管理集团总经理助理李振兴说，对那些想进驻酒店的店家，绿地不收取租金，而是以硬件入股、利润分成的方式将绿地酒店转换成商业平台。不仅如此，绿地还可以做酒店产品比如酒的经销商，以管理输出的方式替其他开发商管理酒店，收取管理费用。
但这些仍然只是小生意。酒店行业的不景气和竞争激烈，使得大多数的酒店都处于亏损状态。即使在酒店管理上变出多种花样，相比酒店每年的折旧率，账本上盈利状况也不会“太好看”。就像李振兴感慨的那样：“全球酒店行业平均的总资产回报率不到5%。如果在三四线城市投资建五星级酒店，投入至少5亿，但酒店每年都在折旧，收入又有限，多少年才能收回成本？”
所以，要想把绿地酒店变成大生意，还得上市。而除此之外，从融资以及成本摊算的角度来看，整个绿地集团也希望酒店业务能拆分上市。中国房地产数据研究院执行院长陈晟称，酒店是房地产企业的沉淀资产，将其分拆上市，可谓企业的传统融资模式，如果在境外上市，除了融资，搭建境外融资平台还可助其国际化，为其发展海外业务做准备。
寻找伙伴 互换市场
当酒店变成上市资产之后，游戏规则又再次在根本上变得不同。李振兴说，资产配比要变得更加好看，拥有海外资产是很重要的一步。
过去，开发商去海外拓展，传统的做法是通过收购的方式获取物业或者地块。但这样太慢，占用资金过多，风险也不小。绿地希望节奏能更快一些—绿地在2011年跻进世界五百强行列之时，他们确定了要在2015年跻进世界两百强行列的目标，因此，绿地集团所有业务部门都被要求加快速度扩大规模。
从2012年起，李振兴和他的团队就开始去国外寻找合适的合作伙伴—在海外拥有许多酒店资产又希望开拓中国市场的酒店管理集团。相较于其他国际酒店集团，这些尚徘徊在中国市场之外的管理集团要找到切入点更难—毕竟，其他酒店品牌从20年前就开始在中国布局，现在已拥有上百家酒店，要与这些先来者争夺项目资源和客源，困难可想而知。但另一方面，中国快速增长的旅游市场又深深吸引着他们。
绿地理想的计划是，找到这些合作伙伴，并与他们共享资源、互换市场。对绿地而言，依托这些合作伙伴的优质平台，可以轻资产、低风险的方式进入国际市场，并逐步深入参与国际市场竞争。适当的时候，换取海外资产，也能让上市报表变得更加好看。在经过一系列的考察与谈判之后，2012年底，绿地与西班牙Meliá酒店集团确定了合作关系，并将绿地在济南和天津的两家酒店委托给后者，作为交换条件，绿地也从后者手中接收了一些酒店。这次合作后，绿地在海外的酒店资产已分布在韩国济州岛、澳洲悉尼、墨尔本以及德国法兰克福等地。
现在，万事俱备，只缺东风。按照最初的设想，绿地上市有几种考虑方案，首选目标是国内IPO。一度，绿地的上市计划已经进入筹备的审计、评估等实质性阶段，然而，受到金融危机等因素影响，之后几年一直未有突破性进展。随后，绿地曾经考虑过借壳上海城投来实现上市愿望，但最终因为不具备操作性而最终放弃。
2013年1月，绿地借壳赴港上市的路线图首次浮出水面。盛高置业，被认为是最理想的壳。在香港上市的盛高置地，实质上是一家上海开发商，开发的项目主要为中高端城市住宅、大型城市综合体及高端旅游地产。公开资料显示，截至2012年12月31日，盛高置地共拥有近470万平方米的土地储备。由于开发的产品多为中高端物业，盛高置地在连续的房地产调控中深受影响。去年，盛高开始频繁变卖项目套现偿还债务，但仍没有从根本上解决资金压力的难题。至去年底，盛高置地手持现金16.5亿元，借款总额为人民币68.38亿元，资金情况非常不乐观。
在经过谈判之后，绿地最终于2013年5月8日和盛高签署协议。花旗银行在一份针对此事的报告中预测，绿地将很快注入资产。按照绿地董事长张玉良此前透露的计划，注入“壳”公司的资产将包括酒店管理集团、绿地持有的酒店资产以及海外资产。通过一系列的运作与腾挪，绿地最终将实现拆分赴港上市的目的。