文 _陈晨
岁的罗康瑞决定复出。
两年前，他曾卸任瑞安房地产(00272.HK)行政总裁一职，跑去非洲度长假。现在，他不得不回来收拾残局。
罗康瑞是在5月29日的周年股东会议上宣布此事的。两个月前，瑞安房地产公布了2012年的业绩情况——总收入同比下降43%至人民币48亿元，核心净利润下降87%到2.01亿元。这是瑞安房地产上市以来最糟糕的业绩表现。在内地大多数房地产企业2012年的销售额同比增长率超过20%的情况下，瑞安房地产的业绩表现更是显得不可思议。
最终，罗康瑞不得不赶制了一个道歉视频。在这个视频中，罗康瑞承认，他确实未能察觉中国房地产业2008年以来发生的某些变化，比如当大多数的企业都为了应对调控积极将户型改小的时候，瑞安仍然在大量销售面积超过100平方米的房子；当2012年下半年人们又突然开始活跃买房的时候，瑞安却只能眼睁睁地看着别人闷声发财——他们没有房子可卖。
除了对市场缺乏敏感和判断力之外，出现这样的局面，还要归因于瑞安将大多数的钱和精力压在了另一种开发模式中——旧城改造，而这正是罗康瑞得以在中国内地扬名立万的模式。
“新天地模式”受阻
与大多数的香港地产商不同，自1996年以后，罗康瑞便把大多数财富建立在香港边界以北，并将企业总部从香港搬到了上海。一开始，在香港做了20多年建筑生意的罗康瑞，为了摆脱房地产企业家的父亲（注：罗鹰石，香港鹰君集团创办人）的阴影而跑到上海来，结果却在上海一战成名。随后，他成为香港新一代企业家的象征——他们在香港本土的发展受到阻碍，但在中国内地找到更大的机遇。
18年前，罗康瑞看到的“上海新天地”还是一个不被人注意的年久失修的老街区。一大片1920年代初建的石库门房子，被埋没在新建的豪华酒店和未来主义风格摩天大厦的阴影之中。罗康瑞在这里看到了商机。
他很快与新天地所在的卢湾区政府达成了改造协议。3800户家庭被搬离，三分之二的弄堂以及出色的装饰派艺术建筑被夷为平地。经过多年的改造，现在这里已经成为上海著名的景点和休闲娱乐中心。大量的国际品牌、餐饮、酒吧和娱乐场所涌入，使得这里的店铺一度成为上海最贵，租金远超传统的商业街南京西路。新天地商业上的成功，也使得周边住宅地产炙手可热、水涨船高。
正是在上海新天地项目中，瑞安形成了一整套可复制的模式，即寻找城市中心大块的旧城项目，将其中的一小部分经过拆迁、设计、改造，使其重新成为一个带有怀旧色彩的国际化商业娱乐中心；将项目中的大多数面积转化为住宅，商业上的成功，最终会带动周边住宅的价格上的提升。而且，无论是商业还是住宅项目，瑞安都与国际级设计师合作，采用远高于中国一般开发商的标准进行建设。
这样的开发模式无疑深受各地政府的喜爱。于是，应各地政府邀请，罗康瑞把该模式复制到了武汉、重庆、大连、佛山、杭州等城市，并在这些城市的中央商务区建立了一系列的天地项目。短短几年，瑞安在中国内地的土地储备增加了三倍以上，且多为巨无霸地块。而在所有的投资区域中，罗康瑞对上海的热情超过了香港及珠三角腹地，也正因此，在香港提起罗康瑞，大家都会叫他 “上海姑爷”。
上海新天地的一战成名，也引来了各地对新天地模式的效仿与复制。但是很少有企业真正下工夫研究新天地的成功之道。复制新天地的策略，最终演化为简单地从瑞安挖人，然后拉起团队做起一些形式上类似的项目。但现在，这些曾经大量挖人的企业却发现，新天地并非那么容易复制。即使是它的一手打造者罗康瑞，最近两年也公开承认，很难做到这一点。上海新天地的成功，有天时地利人和来支持。仅从地理位置来看，它背靠上海顶级商圈之一的淮海路商圈，交通发达，商业繁荣，不愁高端消费人流量。但是在别的城市或地段复制这样的项目，很难有相同的区域环境做支撑。比如，瑞安的重庆天地项目，已运营两年多却依旧不旺。
另外，旧城改造中最重要的拆迁一环，也变得越来越难。
罗康瑞说，1996年在为新天地时，瑞安只花了43天就完成了3800户家庭的动迁工作。那时的上海，城市格局开始发生变化，逐渐向郊区发展。与石库门里蜂窝煤、倒马桶、螺蛳壳里做道场的窘迫居住环境相比，人们也更倾向于搬往郊区去住更新式的房子——后者拥有实木地板、大阳台、方正的厨房与干净的卫生间。
但现在，经过几轮房价涨价的周期，人们早已明白，在你来我往的谈判之中，房地产拆迁也是致富的捷径。在瑞安经手的旧城改造项目中，许多旧房子的拆迁工作五六年都没有进展。按其财报公布的数据，其在上海的太平桥116地块拆迁工作两年来拆迁比例只提升了7个百分点；在上海的另一个项目瑞虹新城，2号、3号、9号、10号地块6个月以来的提升比例分别是0、8%、1%以及0。一些早该完成动迁的地块一拖再拖。
拖延，就意味着瑞安要投入更多的资金成本。今年1月，瑞安行政总裁李进港在媒体见面会上就称，瑞安五六年来仅在上海投入的动迁资金就达120亿元，不仅毫无收益，还需支付利息等开支。而在瑞安1310万平方米的土地储备中，只有10%已被开发。
拆东墙补西墙
为了应付财务窘境，财技出众的瑞房几乎穷尽所有融资方式。
在发布年报的3月28日当天，瑞安就抛出了新的融资计划，即按每3股分发1股比例供股——每股供股价1.84港元，较当日收市价3.34港元折让44.9%。此次融资，瑞安将发行不多于22.5亿股供股股份，集资最多41.37亿港元（约合人民币33.1亿元），以用作帮助加快上海太平桥项目及瑞虹新城项目的搬迁进度、收购以及偿还现有债务。而在此前一天的3月27日，瑞安才刚刚通过贷款获得了23亿元的融资。
如果细心梳理瑞安去年至今的公告便会发现，这家企业的资本运作也远比想象中更频繁，并且利用了几乎所有的融资方式。比如，去年1月和2月，瑞安曾先后三次以8%至9.75%的年息在海外发行优先票据，总规模达86亿元人民币；去年6月，瑞安通过平安信托，为重庆子公司发行17.5亿元信托，用于三幢“5A”写字楼建设；去年7月，瑞安为旗下两公司分别向国际银团贷款12亿元及8.5亿元3年期离岸贷款……
据不完全统计，仅一年多时间，瑞安已在资本市场“圈钱”超过180亿元人民币。其融资用途除了发展项目外，相当部分票据所得款项则可能用于“偿还现有债务”。
某种意义上，这更像是在拆东墙补新墙。
据海通证券测算，瑞安今年开支预算为110亿元。按照其目前手持86.33亿元现金，76亿元未提取的银行授信和2013年预计达110亿元的销售回笼计算，其勉强能支持运营。但坏消息是，举新债还旧债的游戏未必能一直进行下去。按照美林的报告，因负债率上升且缺乏销售，瑞安自去年下半年起信贷状况就已恶化。报告称，瑞安供股集资36亿至41亿港元，仅占今年需再融资的离岸人民币债券57亿人民币的一半左右，且2015年有3批主要离岸债券需偿还，总额达102亿元，占其市值的73%，且是去年合约销售额的1.9倍，“因此除却加快资产周转外，瑞安还须作再融资或其他形式的资产出售”。
要有更多的作为才行。在罗康瑞的道歉视频中，他称，能想到的最佳方式，就是分而治之。比如，分拆新天地并谋求在港上市。
其实，在更早的时候，分拆的计划便曾被提及，甚至它被认为已经酝酿多年。具体的做法是，成立全资子公司中国新天地，并向港交所提交上市申请。之后，瑞安将负责项目的拿地与开发，开发好的商业项目则交给中国新天地管理运营。
按照媒体的报道，此前中国新天地曾计划融资10亿美元，并聘请摩根大通和另一家公司来安排这项交易。但最近瑞安又提出另一个想法——引进一家国际型企业，后者将以资金形式投资中国新天地，并将其在美国和欧洲的经验带给中国新天地。罗康瑞称，如果时机成熟，中国新天地将在2013年上市。
不过，无论是哪一种方式，其最终目的都是为了摆脱旧城改造项目对瑞安资金的占用，同时拓宽融资渠道。除此之外，罗康瑞也希望瑞安未来能做中小型项目的开发。
至于曾让他扬名立万的旧城改造项目，罗康瑞称，在太平桥项目和瑞虹新城项目结束之后，他再也不干了。