刘远举 经济之声《财经名人堂》特约评论员，专栏作家。
随着国土部、住建部两部委的联合发文，要求严查小产权房在建、在售案件，小产权房市场风声骤紧。“小产权房”的确面临一些法律问题，依据《宪法》，中国的土地所有形式只有全民所有和集体所有两种形式。而且按照现行《土地管理法》，宅基地属于农村集体经济组织所有，未经征地、没有转变为城市建设用地，不能从事商业开发。村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。
小产权房的实质是农民的土地产权问题。从理论上说，公民在一国之内应当具有自由迁徙权，但由于历史和现实原因，中国的城乡居民均被限定于土地上。如果广义看待税收，把公民对政府所支付的均视为税负，那么公民所付出的自由迁徙权无疑是一种“自由税”。基于税负和福利相对应的原则，前40年的城市公租屋和农村宅基地就是一种对应自由税的福利。农民所拥有的宅基地并非恩赐，而是农民自由税的对价。
着眼于现实情况，学区的划分、不同地区不同的高考分数线、不同地区有差别的社会保障，都昭示着把人限定于土地的自由税仍在进行，那么其对应的福利也应该继续保留。?
实际上，在城市中，这种福利已经完全财产化了。中国经过房改之后，城市居民可以以极低的价格购买公租房产权，把对应于自由税的福利—— 城市公租房进行财产化、固化并传承下去。70年内其产权在交易权上是完整的，所以，遇到拆迁，基本能获得市场价格水平的补偿，甚至变成他国公民，也能够通过出售房产将土地收益带到国外。
相对于城市居民，农村人口被限制的自由更多，付出也更多。那么，为什么有着那么多额外付出的农民不能和城镇居民一样，完整拥有土地的产权，把属于基本人权和作为自由税福利的土地进行财产化并固化，再让自己的后代继承下来呢？
从经济效率上看，如果通过牺牲农民土地财产权利来降低工业化和城镇化的成本，这一“限价”的行为将会造成土地的过度供给，低成本的土地推动城市化超前于经济。这种城市化是伪城市化，是“建筑”和“政绩”吃人的圈地过程。通过明晰农民对自己土地的所有权，可以提高城市化的经济效率，避免无效的空城、鬼城。
那么政府为什么还要限制小产权房呢？
土地的价格和一个地区的公共服务、基础设施密切相关，很大程度上，这是政府投入的结果，政府也需要从中获取财政收入，才能使这种基础设施的投入可持续。在现行的城市土地制度中，政府出让城市土地，70年的使用权定价中包含了政府投入的基础设施建设的费用。而农民在出售自己的小产权房时，如果他们对土地享有完全的产权，即意味着农民享受到了基础设施建设带来的好处，但却不用付出任何代价。政府会觉得吃亏。而且，小产权房的地下交易方式，又使得这种出售甚至都不用缴纳流通环节的税费，这对于缴纳税收支撑基础设施建设的人来说，也是不公平的。
但是，禁止小产权房并不是一个好办法，实际上小产权只是不符合现行土地制度的一个派生办法，只有解决了国有和集体不同的土地制度问题，才能从根本上根治小产权房的无序建设。
制度的作用在于产生稳定的预期，简单的制度往往能产生更稳定的预期，也更有利于经济发展。实际上，大小产权之分，是一个复杂的制度，可以用一个更加简单的土地制度来替代它。
首先，当然需要承认农民的完全的、永久的产权，然后，按土地价值增收房地产税。这不但能为政府提供稳定的税源，同时，在不远的将来，也能解决城市土地70年产权这个长期悬而未决的问题——即现在的土地到期之后，产权转为永久性，并同时征收房地产税。
此前，被广泛流传的由国务院发展研究中心公布的“383方案”中曾提到，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。所谓补缴，某种程度上，就是为了收回政府在当地的基础设施投资。既然如此，用一个更稳定、更合理、更利于经济发展的制度来取代它，有什么不好呢？